國(guó)務(wù)院24號(hào)文標(biāo)志著房地產(chǎn)政策開始回歸保障屬性，從國(guó)外住宅建設(shè)的歷程來看，中國(guó)即將進(jìn)入大規(guī)模建設(shè)保障性住房的年代。2010年全國(guó)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供地比重為13%，未來兩年新建廉租房和經(jīng)適房的比重約為20%。土地財(cái)政或?qū)⒋偈瓜迌r(jià)商品房成為保障性住房的主要組成部分。

    保障性住房建設(shè)對(duì)商品房市場(chǎng)或有影響。根據(jù)“房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，如保障性住房占市場(chǎng)總體供應(yīng)的比例超過20%，將對(duì)商品住房市場(chǎng)產(chǎn)生比較明顯的影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)希望從保障性住房建設(shè)中獲得合理回報(bào)，良好的成本控制能力是必不可少的先決條件，同時(shí)項(xiàng)目的選擇上也應(yīng)側(cè)重于限價(jià)商品房項(xiàng)目。

　　保障性住房項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有限，利潤(rùn)尚有保證，在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整的背景下，目前是房企進(jìn)入保障性住房建設(shè)的好時(shí)機(jī)。

　　第一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)可分為三種類型

　　國(guó)內(nèi)參與保障性住房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本可分為三種類型，第一類是以萬科，富力和遠(yuǎn)洋為代表的一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，出于品牌和利潤(rùn)率的考慮，這些企業(yè)通常只參與限價(jià)房項(xiàng)目，很少涉及經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目，他們依托自身的管理優(yōu)勢(shì)和控制成本的經(jīng)驗(yàn)，能夠獲得超出平均水平的項(xiàng)目利潤(rùn)率；第二類是以北京住總為代表的政府資源性國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，作為國(guó)有企業(yè)，這些房企通常需要承擔(dān)很多政府的保障性住房項(xiàng)目，其中既包括利潤(rùn)率較高的限價(jià)房也包括利潤(rùn)率很低的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)由于國(guó)有企業(yè)大而全的特點(diǎn)，集團(tuán)內(nèi)部一般都可以包攬從設(shè)計(jì)、施工到銷售的所有環(huán)節(jié)，他們的成本控制能力也很強(qiáng)；第三類參與保障性住房建設(shè)的房企是以碧桂園為代表的二線郊區(qū)型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)一般都專注于郊區(qū)大盤的開發(fā)，積累了豐富的控制成本和營(yíng)銷郊區(qū)樓盤的經(jīng)驗(yàn)，而通常保障性住房的位置都為城郊，因此碧桂園這類房企就成為了建造保障性住房的天然對(duì)象，他們參與的項(xiàng)目從經(jīng)適房到限價(jià)房不等。

　　從參與保障性住房建設(shè)的三類房地產(chǎn)企業(yè)來看，如果要想從保障性住房項(xiàng)目中獲得合理回報(bào)，良好的成本控制能力是必不可少的先決條件，同時(shí)項(xiàng)目的選擇上也應(yīng)側(cè)重于限價(jià)商品房項(xiàng)目，否則應(yīng)謹(jǐn)慎考慮進(jìn)入保障性住房項(xiàng)目。

　　第二、 企業(yè)參與保障性住房建設(shè)的機(jī)遇分析

　�。�1）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有限，利潤(rùn)尚有保證

　　對(duì)于開發(fā)商來說，參與保障性住房建設(shè)盡管利潤(rùn)率較低，但是供應(yīng)群體明確、需求量大，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小，利潤(rùn)穩(wěn)定，幾乎不存在投資風(fēng)險(xiǎn)，受市場(chǎng)波動(dòng)影響小。以煙臺(tái)為例，規(guī)定廉租房利潤(rùn)率在3%左右。雖然名義利潤(rùn)較低，但由于開發(fā)商自有資金比例僅需要兩成，其余均可由貸款杠桿完成建設(shè)，因此其實(shí)際資金利潤(rùn)率將放大5倍至15%左右，相比于目前前途莫測(cè)的商品房市場(chǎng)，顯然更加有利可圖。

　�。�2）在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整的背景下，目前是房企進(jìn)入保障性住房建設(shè)的好時(shí)機(jī)。

　　4月17日新國(guó)十條的出臺(tái)標(biāo)志著房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向，控制投資需求和價(jià)格增速成為下一階段政府主要目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)將不可避免的進(jìn)入一年或更長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用保障性住房建設(shè)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金留，構(gòu)建項(xiàng)目配置的風(fēng)險(xiǎn)組合，為渡過“寒冬”打下基礎(chǔ)。

　�。�3）保障性住房項(xiàng)目較易獲得銀行等金融機(jī)構(gòu)的支持

　　從政府層面上看，為鼓勵(lì)企業(yè)參與廉租房建設(shè)，2008年中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》，將房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)廉租住房貸款利率在基準(zhǔn)利率水平上下浮一成，并將其資本金率下調(diào)至20%。此外，各大銀行也積極通過信貸政策加大對(duì)保障性住房項(xiàng)目的支持，如2008年底，北京銀行為北京住總提供20億元綜合授信額度，優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)；中冶集團(tuán)公司也曾與國(guó)家開發(fā)銀行簽署了100億元合作協(xié)議，就保障性住房建設(shè)開展銀企合作進(jìn)行過探索。

　　（4）便于與政府發(fā)展良好的關(guān)系

　　保障性住房涉及民生問題，解決民生是政府的職責(zé)，企業(yè)參與保障性住房建設(shè)，不僅能為地方政府解憂，與政府保持良好的溝通，還是其積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)，能更快的提高企業(yè)的品牌知名度，獲得良好的社會(huì)效益。如碧桂園通過參與經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目與和地方政府達(dá)成一些互惠互利的協(xié)議，為下一步的土地儲(chǔ)備打下了良好基礎(chǔ)。

　　結(jié)論

　　未來保障性住房供應(yīng)量的加大或?qū)��?huì)對(duì)商品房市場(chǎng)造成一定沖擊，但近期一至兩年內(nèi)由于保障性住房建設(shè)還處于“補(bǔ)課”階段，保障性住房對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊還不會(huì)完全顯現(xiàn)。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，化挑戰(zhàn)為機(jī)遇，積極參與保障性住房建設(shè)，在為企業(yè)謀求經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)的同時(shí)創(chuàng)造良好的社會(huì)效益，積極迎接下一輪房地產(chǎn)上升周期的到來。

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